이처럼 전입신고는 세입자 보호를 위한 ‘대항력’ 형성에 필수적인 요건이지만 간혹 전입신고 시 사소한 실수들을 범해 수 천만원의 전세금을 날리는 경우가 종종 발생한다.

예를 들어 신청서에 기재하는 주소가 실제 건축물대장이나 등기부등본과 일치하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다. 특히 집합건물의 경우 주소와 함께 동ㆍ호수 까지 정확히 기재해야만 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 대표적인 예로 연립이나 다세대 주택에서 동ㆍ호수 표시 없이 지번만 기재한다든지 ‘지하 B101호’를 ‘101호’로 신고하게 되면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

연립ㆍ다세대와 같은 소규모 공동주택의 경우 출입문에 표기된 호수가 실제 건축물대장과 일치하지 않거나 불법 증축으로 대장상에는 없는 호수가 있는 경우가 종종 있다. 따라서 전세계약을 맺고 전입신고를 할 때에는 현관 출입문에 표시된 호수만 보고 전입신고를 할 것이 아니라 건축물대장이나 등기부등본을 확인한 후 실제 서류상 동ㆍ호수와 정확히 일치시켜 전입신고를 해야 한다.

간혹 자신이 엉뚱하게 전입신고를 한 사실을 모르고 있다가 뒤늦게 동사무소에 찾아가 신고사항을 수정하는 경우가 발생하기도 한다. 최초 전입신고 후 잘못된 주소를 수정하면 주민등록등본에는 ‘특수주소변경’이라는 표기와 함께 새로운 주소가 다시 등록 된다. 이런 경우에는 최초 전입날짜가 아닌 새로이 수정한 날 즉 ‘특수주소 변경일’이 대항력 발생 기준이 된다. 만약 주소변경 이전에 해당 주택에 근저당이 설정됐거나 가압류 등이 기입되었다면 임차인은 대항력을 얻지 못한다.

경매 주택의 세입자 중에는 사소한 부주의나 실수로 수천만원 또는 억대의 재산을 한 순간에 날리는 경우를 쉽게 볼 수 있다. 자신의 재산과 권리가 소중한 만큼 본인의 재산권 보호를 위해서는 보다 적극적이고 세심한 조치를 취해야 한다.

/ 글=박갑현 지지옥션 연구원

서울경제(2008/05/25 )