부동산 취득세는 부동산 취득단계에서 납부해야할 지방세는 취득세인데, 이때 적용해야할 과세표준은 취득자가 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액으로 적용합니다.
취득세
- 취득세는 현재 서울특별시세 9개 세목 중의 하나로서, 토지.건물 등 취득세 과세대상물건을 취득한 자가 납세의무자입니다.(차량 포함)
- "취득"이란 『매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자·건축·공유수면 매립·간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득(原始取得), 승계취득(承繼取得) 또는 유상(有償), 무상(無償)을 불문한 일체의 취득』을 말하고 있습니다.
취득세의 과세표준과 세율
- 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하는 것이 원칙이나 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다고 규정하고 있습니다.
- 연부(年賦)란?
- 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말합니다.
- 취득당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액에 의하고 있지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 하고 있습니다. 이러한 경우에도 다음과 같은 경우에는 사실상 취득가격에 의하도록 하고 있습니다.(무상취득 및 특수관계자와의 거래로 조세를 부당히 감소시키는 취득은 제외)
- 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
- 외국으로부터 수입에 의한 취득
- 판결문·법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득
- 공매방법에 의한 취득
- 「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법제6조에따라 검증이 이루어진 취득
- 취득세 세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 40(4%)으로 하고 있으나, 유상거래를 원인으로 하는 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10 ~ 1천분의 30의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. (1세대 2주택 이상의 주택을 취득하는 경우 중과세율 적용)
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거래유형 |
부동산 구 분 |
주택수 (취득시) |
취득세 |
지방 교육세 |
농특세 |
세액 합계 |
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유상취득 (매매,교환 대물변제 등) |
주택 |
1~2주택자 |
1%~3% |
0.1%~0.3% |
85㎡이하 |
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1.1%~3.3% |
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85㎡초과 |
0.2% |
1.3%~3.5% |
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3주택자 |
8% |
0.4% |
85㎡이하 |
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8.4% |
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85㎡초과 |
0.6% |
9% |
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4주택 이상 |
12% |
0.4% |
85㎡이하 |
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12.4% |
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85㎡초과 |
1% |
13.4% |
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근린생활시설 |
4% |
0.4% |
0.2% |
4.6% |
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상속 |
주택 |
일반과세 |
2.8% |
0.16% |
85㎡이하 |
|
2.96% |
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85㎡초과 |
0.2% |
3.16% |
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1가구1주택 세율특례 |
0.8% |
0.16% |
85㎡이하 |
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0.96% |
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85㎡초과 |
0.2% |
1.16% |
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근린생활시설 |
2.8% |
0.16% |
0.2% |
3.16% |
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증여 |
주택 |
3.5% |
0.3% |
85㎡이하 |
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3.8% |
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85㎡초과 |
0.2% |
4% |
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|
근린생활시설 |
3.5% |
0.3% |
0.2% |
4% |
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신축 |
주택 |
2.8% |
0.16% |
85㎡이하 |
|
2.96% |
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|
85㎡초과 |
0.2% |
3.16% |
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|
근린생활시설 |
2.8% |
0.16% |
0.2% |
3.16% |
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개수, 대수선 |
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2% |
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0.2% (주택85㎡이하 면제) |
2.2% |
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공유물 분할 |
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0.3% |
0.06% |
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0.36% |
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(※지분초과 취득분은 유상취득 세율 적용) |
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이혼 재산분할 |
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1.5% |
0.3% |
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1.8% |
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- 별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박 : 기본세율+8%
- 과밀억제권역 안에서 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(신축.증축하는 경우와 그 부속토지에 한함) 및 부대설비와 공장의 신.증설을 위한 사업용 과세물건을 취득하는 경우 : 기본세율+4%
취득의 시기
취득시기에 대하여는 다음과 같이 세분하여 규정하고 있습니다.
- 유상승계취득 : 계약상의 잔금지급일(계약서상 잔금지급일)
* 계약서상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일부터 60일이 경과되는 날
* 계약서상 잔금지급일 전에 사실상 지급한 경우 : 사실상 지급일
- 무상승계취득 : 계약일(상속에 의한 취득은 상속개시일, 즉 사망일)
- 유상 또는 무상승계 취득일 전에 등기·등록한 경우 : 등기일 또는 등록일
- 건축허가를 받아 건축하는 건축물 : 사용승인서교부일(준공일), 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날
- 연부취득 : 사실상의 연부금지급일
※ 배우자 및 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것 으로 본다.
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구분 |
취 득 시 기 |
비 고 |
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유상 취득 |
매매 |
① 사실상 잔금지급일 ② 계약상 잔금지급일 (명시되지 않은 경우 계약일로부터 60일 경과한 날) ※ 미등기 상태에서 취득일로부터 60일 이내 계약해제시 취득으로 보지 않음(증빙서류:화해·인낙조서, 공정증서, 부동산거래계약해제 등 신고서) |
등기접수일이 빠른 경우 등기접수일 |
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연부취득 |
사실상 연부금 지급일 |
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교환 |
등기접수일 (교환부동산 차액에 따른 보충금 지급이 없을시) |
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대물변제 |
일반적인 경우 등기접수일 → 다만, 반대급부인 채무 소멸 내용에 따라 달리 볼 수 있음. |
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무상 취득 |
상속 |
상속개시일 |
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증여 |
계약일 ※ 미등기 상태에서 계약일로부터 60일 이내 계약해제시 취득으로 보지 않음(증빙서류 : 화해·인낙조서, 공정증서, 시행규칙 별지제1호의3서식의 계약해제신고서) |
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점유취득 |
등기접수일(2021.12.31.개정) |
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재산분할 |
등기접수일 |
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신축·개수 등 |
사용승인일(or사실상 사용 가능한 날)과 사실상 사용일 중 빠른날 |
신축 |
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지목변경 |
① 지목이 사실상 변경된 날 ② 공부상 변경된 날 둘 중 빠른 날(지목변경 이전에 사용 부분은 사실상 사용일) |
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판결 |
① 사실상 취득일 ② 등기접수일 ③ 판결문 송달 2주일이 경과한 날 |
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취득의 시기 결정 사례
- 1. 은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 승계취득하는 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은 자의 명의로 대환(代換)되는 때를 취득시기로 보며, 그 이전에 등기한 경우에는 이전등기일을 취득시기로 봄.
- 2. 건축주가 임시사용승인일·사실상 사용일·사용승인서교부일 이전에 입주자로부터 잔금을 받은 경우에는 임시사용승인일·사실상 사용일·사용승인서교부일이 건축주의 원시취득시일과 분양 받은 자의 승계취득일이고, 임시사용승인을 받은 후 입주자로부터 잔금을 수령하고 입주시킨 경우에는 임시사용승인일이 건축주의 원시취득시기가 되고, 분양 받은 자는 잔금지급일이 승계취득의 시기임.
- 3. 법인 설립시 현물출자 재산의 취득시기는 법인설립등기일임.
취득세의 납부 방법
신고 및 납부
- 취득세 과세대상 물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일(상속 등은 6월)이내에 그 과세표준액에 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야함.
- 의무불이행시 가산세
- 무신고가산세 ⇒ 20% (사기, 그밖의 부정한 행위 40%)
- 과소신고가산세 ⇒ 10%(사기, 그밖의 부정한 행위 40%)
- 납부지연 가산세 ⇒ 1일 10만분의 22
- 기한 후 신고 ⇒ 무신고가산세의 50% 경감
- 신고납부장소 : 취득물건 소재지를 관할하는 구청에 신고하신 후 발급받은 납세고지서를 납부기한 내 시중은행이나 인터넷을 통해 납부하시면 됩니다.
- 무신고가산세 ⇒ 20% (사기, 그밖의 부정한 행위 40%)